분양권, 입주권 그리고 전매 제한 기간

아파트로 대표되는 부동산 가격의 상승으로 아파트 청약에 많은 분들이 관심을 갖고 계십니다. 청약에 당첨되면 아파트에 입주를 할 수 있는 분양권을 갖게 되는데요. 2020년 주택법 개정으로 하나의 주택으로 인정이 되고, 전매 제한 기간도 생겼습니다.

 

오늘은 '분양권'과 이와 비슷한 개념인 '입주권', 그리고 '전매 제한제도'에 대해 알아볼까 합니다.

 

 

 

 

분양권이란?

조합원이 아닌 일반 주택 수요자가 청약통장을 사용하여 신축 아파트에 청약을 하여 당첨이 되면, 해당 아파트에 입주할 수 있는 권리가 생기게 됩니다. 이 권리를 '분양권'이라고 합니다.

 

분양권의 장점은 초기 자금 부담이 적은 편으로 초반에 주택 가격의 10~20%에 해당하는 계약금을 지불하면, 입주할 때까지 중도금과 잔금을 분납할 수 있다는 점입니다.

 

단점으로는 큰 시세차익이 예상되는 지역의 경우, 경쟁률이 높아 분양권 자체가 당첨되기 어렵습니다. 

 

 

입주권이란?

재개발이나 재건축 사업의 사업 주체인 조합의 조합원이 새 집을 입주할 수 있는 권리를 '입주권'이라 합니다. 보통 재개발, 재건축이 진행되는 지역의 주민들에게, 신규 주택에 선순위로 입주할 수 있도록 주게 되는 권리입니다.

 

장점으로는 분양되는 주택보다 10~20% 낮은 가격에 저렴하게 집을 얻을 수 있고, 분양권과는 다르게 청약통장이 필요 없습니다.

그리고 조합원들 대상으로 동, 호수 배정을 먼저 하기 때문에 일반분양보다 상대적으로 인기가 많고 좋은 동, 호수를 선택할 수 있습니다.

 

단점으로는 계약금, 중도금, 잔금을 나눠내는 분양권과는 달리 목돈이 한꺼번에 든다는 점입니다. 또한 공사 지연, 일반분양 미분양 등으로 추가 부담금이 발생할 수 있습니다.

 

 

 

 

전매 제한 제도란?

분양권이나 입주권을 취득한 후에 일정한 기간 동안 해당 권리를 팔지 못하게 하는 제도를 말합니다.

 

분양가는 보통 주변시세보다 낮은 가격에 책정이 되는데 전매(구입한 부동산을 다시 파는 행위) 기간을 제한하지 않으면 투기가 성행하여 실입주자들에게 피해가 갈 수 있기 때문에 분양권 전매 제한을 한 것이고,

 

입주권의 경우에는 지위 양도 금지 기간을 지정해 놓아, 재개발, 재건축 사업의 해당 지역의 주택 거래를 못하게 하여 재개발, 재건축의 사업 추진력을 얻기 위해서입니다.

 

 

전매 제한 기간은?

조정 대상 지역과 투기과열 지구에 따라 전매 제한 기간이 다르며, 수도권인지 비수도권인지에 따라서도 기간이 다르게 설정됩니다.

 

먼저 규제지역에 따른 전매가 가능한 시점을 살펴보겠습니다.

 

※ 투기과열지구 vs 조정대상지역

구분		아래 기간 이후에 전매 가능
투기과열지구	특별공급	입주자로 선정된 날부터 5년
	일반공급	소유권 이전 등기시까지 (최대 5년)
조정대상지역	제1지역	소유권 이전 등기시까지 (최대 3년)
	제2지역	1년 6개월
	제3지역	공공택지	1년
		민간택지	6개월

 

 

 

 

아래는 수도권, 비수도권 구분에 따른 전매가 가능한 시점을 정리하였습니다.

 

※ 수도권 vs 비수도권

구분		아래 기간 이후에 전매 가능
수도권	수도권 정비계획법 과밀억제권역 및 성장권리권역 제6조 제1항 제1조 및 제2호	소유권 이전 등기 시까지 (최대 3년)
	수도권 정비계획법 자연보전권역 제6조 제1항 제3호	6개월
비수도권	광역시	국토의 계획 및 이용에 관한 법률 도시지역	소유권 이전 등기시까지 (최대 3년)
		도시 외 지역	6개월
	그 밖의 지역		-

* 도시지역 : 인구 및 인프라 밀집을 방지하기 위해 국토부에서 지정한 곳